2011

   ¿Cuántas veces ha escuchado a alguien que compra una casa decir: «Vimos la casa perfecta, el vecindario perfecto, pero necesitábamos (insertar) a) una nueva cocina b) otro baño c) aire central d) todas las alfombras nuevas e) ¡¿todo lo anterior ?!

   Si está obteniendo un préstamo bancario para comprar una casa por, digamos, $ 200,000 con un 3.5% de anticipo del préstamo asegurado por la FHA, el banco no le otorgará inmediatamente otro préstamo por $ 50-100,000 con actualizaciones para que pueda hacerlo usted mismo. o sin contratista. Sí, existe el argumento de que puede obtener una segunda hipoteca más adelante, pero ¿por qué no hacerlo todo de una vez?

   Existe un préstamo llamado FHA 203K que es perfecto cuando encuentra una casa casi perfecta. Funciona básicamente así:  Obtiene un contratista (s) para licitar el trabajo que le gustaría haber hecho en la propiedad una vez que lo contrata.  El banco hace que un tasador vaya a la casa y determine, así que vea si los $ 50,000 en mejoras harán que la casa valga $ 250,000. Si parece un buen plan, entonces el banco le consigue un préstamo de $ 250,000 al cierre (aún con el pago inicial del 3.5%) y usted cierra la casa. Tiene seis meses para completar el trabajo a través del contratista (s) que el banco ha aprobado.  El contratista completa cada paso del trabajo y el banco establece un «sorteo» para que se le pague cada paso del camino. 

   Este préstamo es particularmente atractivo si la casa es excelente pero necesita, por ejemplo, un techo nuevo para aprobar los estándares de la FHA para un préstamo hipotecario, y cuando el vendedor no tiene valor en la propiedad para hacer reparaciones en nombre del vendedor.

    Lo que descubrí es que este préstamo tarda unas semanas más en cerrarse que una transacción normal debido a las ofertas de trabajo que deben revisarse. Además, debe utilizar contratistas que hayan pasado por un proceso corto para obtener la aprobación de la FHA y el banco. Aún puede utilizar su contratista favorito, pero debe ser aprobado por el banco. Es muy difícil utilizar un prestamista «en línea» fuera de la ciudad para uno de estos préstamos, ya que el proceso de «retiro» debe ser local para que los contratistas paguen rápidamente durante el trabajo. 

     Este es un préstamo excelente para realizar trabajos en una casa que necesita un trabajo menor o mayor. Descubrí que es de gran ayuda encontrar un comprador en una ejecución hipotecaria donde el aire acondicionado ha sido arrancado, las alfombras están sucias y el baño necesita una renovación. El banco que retiró la propiedad del vendedor no quiere hacer nada más que deshacerse de la propiedad de su inventario.  La tasa de interés de un préstamo FHA 203K es ligeramente más alta que la de un préstamo FHA normal, pero vale la pena si no tiene dinero extra para hacer la rehabilitación de una propiedad una vez que haya realizado el pago inicial del 3.5% del préstamo.